Comprar na planta no alto padrão: o que o contrato precisa dizer

No lançamento, o cliente se apaixona no apartamento decorado e assina numa mesa ao lado, no calor da emoção. Eu faço o caminho contrário: leio o contrato antes de olhar o decorado. Porque o decorado vende o sonho, e é o contrato que carrega o risco. Num imóvel de alto padrão comprado na planta, quase tudo o que pode dar errado está escrito, ou está faltando, no papel que se assina no primeiro dia.

O prazo, e o que acontece se ele não for cumprido

A primeira coisa que procuro é a data de entrega, e o que vem depois dela. Um bom contrato traz o prazo, a tolerância legal, e diz o que a incorporadora paga se atrasar além disso. Atraso em obra de alto padrão acontece; o que separa um contrato justo de um armadilhado é ter, preto no branco, a consequência do atraso para quem vende, não só para quem compra.

O que exatamente você está comprando

O segundo ponto é o memorial descritivo. É ele que diz os materiais, as marcas, os acabamentos, o que é do apartamento e o que é opcional. No alto padrão, a diferença entre o prometido no estande e o entregue na chave mora aqui. Um 280 Art Boulevardi ou uma Arbórea Ibirapuerai se vendem pela sofisticação; o memorial é onde essa sofisticação vira obrigação, ou não. O que não estiver no memorial não é promessa, é esperança.

O reajuste, o distrato e as garantias

Depois vêm os números que crescem com o tempo. O índice de reajuste das parcelas durante a obra precisa estar claro, porque é ele que define quanto o imóvel vai custar de verdade até a entrega. As condições de distrato, se você precisar sair do negócio, dizem quanto do que pagou volta. E as garantias da construção, o que a incorporadora responde por quanto tempo depois da entrega, protegem você justamente quando o brilho do lançamento já passou.

Quem é que está prometendo

Por fim, olho quem assina do outro lado. A reputação da incorporadora não é detalhe jurídico, é a maior garantia que existe. Uma Cyrelai, ou outro nome com histórico de entrega, é uma linha de segurança que nenhuma cláusula substitui. Verifico o registro do empreendimento, se há patrimônio de afetação separando aquela obra das outras contas da empresa, se o memorial está registrado em cartório. Coisas invisíveis no decorado, decisivas no contrato.

Os números que crescem, e a área que encolhe

Dois pontos escapam até de compradores experientes. O primeiro é o custo total até a chave, não o preço da tabela: somadas as parcelas reajustadas durante a obra, a parcela das chaves e o eventual financiamento, o valor real costuma ficar bem acima do número que encantou no estande. Um bom contrato deixa esse total transparente; um contrato ruim esconde o crescimento nas entrelinhas do índice de reajuste. O segundo é a metragem. O que se anuncia como área do apartamento nem sempre é a área privativa, aquela que é só sua; parte pode ser área comum rateada. Confirmar, no memorial e na incorporação registrada, quantos metros são de fato privativos evita a surpresa mais comum da entrega, a de receber menos apartamento do que se imaginou ter comprado.

Por que isso vem antes da chave

Nada disso é para assustar. Comprar na planta é, muitas vezes, a melhor decisão possível. Mas é uma decisão que se protege no começo, não no fim, porque depois de assinado o contrato manda, e a emoção já foi embora. O meu trabalho, e a razão de existir um advisor advogado do seu lado, é transformar a complexidade desse contrato em segurança, para que a sua única surpresa, no dia da chave, seja boa. É ler o contrato com a cabeça fria enquanto o cliente sonha com o apartamento, para que o sonho chegue inteiro, sem nenhuma cláusula cobrando, lá na frente, o preço da emoção de hoje.